В связи с тем, что граждане нашей страны покупают квартиры нечасто, логично предположить, что и опыта проведения таких сделок у большинства нет. Вне зависимости от того, действуете ли вы самостоятельно или привлекаете к процессу покупки квартиры риэлтора, иметь представление обо всех основных этапах сделки совсем нелишне.
Обратиться в агентство или искать подходящий объект самому?
Как поступить — обратиться в агентство недвижимости или искать подходящий вариант самостоятельно, решать, безусловно, вам. Только принимая такое решение, хорошо все обдумайте, взвесьте все «за» и «против», задайте себе вопросы: насколько хорошо вы знаете рынок недвижимости, достаточно ли вы разбираетесь в вопросе ценообразования, а значит, сумеете ли вы адекватно оценить предложенные вам варианты, выбрав лучшее предложение на рынке, и при этом, не переплатив; достаточно ли подробно вы знаете все архитектурные и эксплуатационные характеристики зданий различных проектов, особенности планировки, не продадут ли вам «добрые люди» квартиру с не узаконенной перепланировкой, неисправным отоплением; будет ли ваше решение о покупке квартиры трезвым расчетом или актом, сугубо эмоциональным? Ну, и последнее: если подходящий объект уже выбран — впереди у вас, как говорится, «бумажная волокита». Об этом немаловажном этапе немного подробнее.
Задаток или предварительный договор?
Итак, квартира приглянулась. Взвесив все «за» и «против», вы приняли решение ее приобрести. Что делать дальше? Как зафиксировать на бумаге достигнутые с собственником квартиры договоренности законным и наиболее безопасным образом? Возможно, собственник объекта недвижимости или его агент предложат вам подписать т. н. «договор задатка» или «расписку о передаче задатка». Имейте в виду, что такой способ оформления намерений сторон сделки — далеко не лучший с юридической точки зрения способ. Передав собственнику недвижимости обеспечительную сумму или как попросту говорят в народе, задаток, под простую расписку, не удивляйтесь, если в последствии выбранная вами квартира будет продана другому покупателю, так как сама по себе расписка, составленная в простой письменной форме, скорее всего не содержит в себе предмета договора сторон, ключевых условий предстоящей сделки. Эта расписка будет лишь только документальным подтверждением факта передачи вами определенной денежной суммы, определенному лицу, и то, только в том случае, если текст этой расписки будет составлен юридически верно, т. е. будут корректно указаны реквизиты сторон, по которым суд в случае судебного спора сможет однозначно и безошибочно идентифицировать стороны возникших правоотношений, будет верно указана переданная собственнику объекта денежная сумма и т. д. В лучшем случае по решению суда вам в соответствии с этой распиской вернут уплаченные вами деньги. Ни о какой компенсации причиненного вам вреда здесь речи идти не будет. В худшем случае, если расписка была составлена с нарушением требований действующего законодательства, вы рискуете лишиться и уплаченных денег.
А что, если это будет не расписка, а «Договор задатка»? Это тоже не лучший вариант. Подписывая такой договор, полезно знать, что само по себе понятие «Задаток» в сделках с недвижимостью с юридической точки зрения неприменимо. Все дело в том, что задаток может применяться только в тех сделках, где товар передан покупателю в момент подписания договора и, соответственно, в момент передачи задатка. Т.е. правоотношения между сторонами уже состоялись. В данном же случае, товар, т. е. квартира, покупателю еще не передан, а значит и договор задатка в такой сделке неприменим.
Как же тогда поступить правильно, чтобы надежно зафиксировать достигнутые между сторонами договоренности и при этом не нарушить закон? Наиболее правильным с юридической точки зрения решением будет подписать так называемый Предварительный договор. В тексте этого договора следует изложить предмет договора, т. е. намерения сторон заключить впоследствии Основной договор купли-продажи, юридически верно изложить ключевые договоренности, штрафные санкции в случае нарушения ключевых условий договора. Термин «Задаток» или «Аванс» в таком договоре использовать не следует, так как в случае судебного спора вышеуказанная денежная сумма решением суда скорее всего будет квалифицирована как аванс, а значит покупателю вернут только ту денежную сумму, которая была уплачена собственнику недвижимости, без какой либо компенсации, предусмотренной договором. Вышеуказанную обеспечительную сумму в тексте предварительного договора лучше всего именовать Гарантийной или, собственно Обеспечительной суммой. В этом случае есть некоторый шанс получить от собственника объекта недвижимости помимо уплаченных ему денег еще и предусмотренную договором компенсацию.
Так или иначе, предварительный договор должен быть подписан исключительно между собственником недвижимого имущества и его покупателем или их доверенными лицами, т. е. лицами, имеющими нотариально удостоверенную доверенность, дающую право вышеуказанным лицам подписывать предварительный договор. В противном случае, подписанный договор будет признан судом недействительным. Ну, и, конечно, помните, что на территории РФ законом допускается указание в договоре цены объекта недвижимости исключительно в российских рублях или в виде рублевого эквивалента, т. е. денежной суммы в рублях, эквивалентной некоторому числу принятых сторонами условных единиц, в соответствии с указанным в договоре курсом пересчета. Но даже в случае указания цены квартиры в виде рублевого эквивалента, все равно расчеты в соответствии с условиями договора должны производиться исключительно в рублях. Расчеты и, соответственно, указание цены договора в иностранной валюте на территории РФ запрещены и преследуются по закону.
Комплектация квартиры
Не помешает также оформить в качестве приложения к предварительному договору так называемую Комплектацию квартиры, т. е. подробное описание элементов отделки квартиры, а также находящихся в квартире и подлежащих передаче в собственность покупателя предметов: мебели, бытовой техники и т. п. Не поленитесь составить такой документ, сделайте его максимально подробным и недвусмысленным. Так и пишите: стиральная машина Bosch, модель 341BL\432-1, белого цвета, серийный номер 237654329865. Диван темно-синий, велюровый, угловой. Дверь входная, металлическая, бронированная, черного цвета, оббитая деревом, с замком и дверным глазком. Не смейтесь: вы не напишете про замок и глазок и продавец, уходя, запросто может снять и унести с собой и замок, и глазок, оставив две дырки в двери. Известен случай, когда покупатель переписал в комплектацию квартиры все, что только можно было переписать, однако ему не пришло в голову указывать в этом документе такие предметы, как электрические розетки и выключатели. Каково же было его удивление, когда, заезжая в новую квартиру, вместо розеток и выключателей он обнаружил отверстия в стене с торчащими проводами.
Юридическая экспертиза документов
Немаловажный вопрос — юридическая экспертиза документов. Как убедиться, что приобретаемая вами квартира, как принято говорить, «чистая»? Что с документами нет никаких проблем и, соответственно, на пути к сделке нет существенных препятствий? Первый и главный совет — не занимайтесь юридической экспертизой документов самостоятельно. Обратитесь к квалифицированному юристу, имеющему, что важно, достаточный опыт юридической практики именно в вопросах, связанных с отчуждением недвижимого имущества. Да, это будет стоить определенных денег: хороший юрист стоит недешево, однако, лучше не экономить на проверке документов. С учетом того, насколько велик риск пострадать от приобретения квартиры с непроверенными «проблемными документами», сумма в 20 — 25 тыс. рублей вряд ли покажется вам такой уж неподъемной.
Есть и второй способ: обратиться для оформления сделки купли-продажи к нотариусу. Это будет немного дороже, чем регистрация договора непосредственно в регистрационной службе, однако, в этом случае нотариус совершенно бесплатно сделает для вас юридическую экспертизу документов, предоставит необходимые рекомендации по подготовке документов к сделке. При этом вам уже не придется дополнительно обращаться к юристу за помощью и оплачивать его услуги.
Итак, нотариус перед сделкой проверит в первую очередь достоверность правоустанавливающего документа, предъявленного продавцом. Для совершения максимально безопасной сделки, то есть такой, которая с большой вероятностью не будет оспорена впоследствии в суде, нотариус выяснит, не наложены ли на квартиру обременения и аресты. Соблюдены ли права граждан, проживавших там до приватизации, наследников, снятых с регистрации, но сохранивших долю в праве собственности, и прочих категорий лиц, способных оспорить сделку.
Немаловажно понимать, что абсолютно все необходимые сведения, подтверждающие юридическую «чистоту» квартиры, ни покупатель, ни риелтор самостоятельно добыть неспособны. Дело в том, что некоторые документы, к примеру, справки из диспансеров (психоневрологического, наркологического) являются закрытой информацией (один из распространённых доводов в судах со стороны оспаривающих сделку — продавец был невменяем, не мог отдавать отчет в своих действиях). В случае обращения к нотариусу для проведения сделки, последний в обязательном порядке, в соответствии с требованиями закона, убедится, что стороны сделки на момент подписания договора купли-продажи, являются вменяемыми, а значит, способными отдавать отчет в своих действиях. Соответственно, оспорить впоследствии в судебном порядке нотариально удостоверенный договор купли-продажи будет гораздо сложнее, чем договор, составленный сторонами в простой письменной форме без участия нотариуса.
Список документов, необходимых для регистрации договора купли-продажи
Набор документов, необходимых для регистрации договора купли-продажи может отличаться в зависимости от типа продаваемого объекта недвижимости, от способа регистрации (через нотариуса или непосредственно в регистрационной службе). Так, например, регистрационная служба не требует проводить Экспертную оценку объекта недвижимости — для нотариуса этот документ необходим. Так или иначе, обратившись к нотариусу или в окно регистрационной службы, вы получите перечень необходимых документов и сможете заняться их подготовкой. В этой статье приведем список документов, необходимых для регистрации договора купли-продажи квартиры через нотариуса. Итак, в стандартный пакет необходимых документов входят:
— правоустанавливающие документы на недвижимое имущество;
— паспорта сторон (Покупателя и Продавца);
— нотариально удостоверенное согласие супругов сторон;
— справка из РЭО об отсутствии прописанных лиц;
-выписка из ЕГРП (выписку перед сделкой нотариус может получить сам, если вы обратитесь заблаговременно);
— кадастровый паспорт объекта недвижимости;
— в некоторых случаях нотариус вправе потребовать предоставить и другие документы.
Договор отчуждения
Итак, документы проверены. Настало время составления договора. Сделку можно заверить нотариально или составить договор в простой письменной форме. Кстати, не исключено, что в ближайшей перспективе договор в простой письменной форме будет запрещен. Тогда останется только нотариат.
Продавец и покупатель договариваются о сумме сделки, которая прописывается в договоре. Из этой суммы рассчитывается подоходный налог для продавца. Поэтому он часто настаивает на том, чтобы указанная в договоре цена была ниже реальной. Покупатели не всегда идут на подобный сговор, так как в случае, если сделку кто-нибудь оспорит, суд будет принимать решение, исходя из суммы, указанной в договоре. В связи с этим совет: не нужно идти на поводу у «экономного» продавца. Кроме того, следует понимать, что указание в договоре купли-продажи заниженной цены объекта, существенно отличающейся от реальной или средне рыночной, является уклонением от уплаты налогов и в случае выявления этого факта преследуется по закону.
В договоре купли-продажи недвижимости помимо суммы обязательно оговаривается способ и условия передачи денег. Как правильно рассчитаться с собственником недвижимости, в какой момент и каким способом передать ему деньги — все это весьма важные вопросы, на которые нужно знать ответ заранее, до момента совершения сделки.
Расчет
На рынке недвижимости практикуются различные способы расчетов. Самый популярный на сегодня — через ячейку (сейф) в банке или расчетном центре. Покупатель помещает в нее оговоренную сумму, а продавец получает доступ к ней только по выполнении им определенных договором условий. В случае купли-продажи квартиры этим условием является получение покупателем свидетельства о регистрации права собственности.
Все популярнее становится способ расчета аккредитивом. В этом случае покупатель открывает банковский счет, доступ к которому, как и в случае с ячейкой, продавец получает, только предоставив банку документы, подтверждающие выполнение условий договора.
И последний способ – перечисление всей суммы на банковский счет продавца. Условие расчета обязательно прописывается в договоре. Как правило, там указывается, что полная сумма перечисляется после приема-передачи квартиры, в которой должны быть сняты с геистрации все ранее проживавшие лица.
Регистрация договора
И наконец-то мы выходим на финишную прямую -наступает время государственной регистрации. Это последний и важнейший для покупателя этап, так как именно с момента государственной регистрации договора купли-продажи происходит переход права собственности на объект недвижимости, т. е. только с этого момента покупатель становится законным собственником приобретенной им недвижимости.
При подаче пакета документов в органы регистрации (любой многофункциональный центр вне зависимости от района, в котором он находится, или УФРС того района, где расположена покупаемая квартира) необходимо проверить не то что каждое слово, но каждую букву. На это нельзя жалеть времени. При малейшей ошибке документы вам вернут, и придется заполнять и подавать бумаги заново.
Процесс проверки, подачи на регистрацию и, собственно, саму регистрацию можно существенно упростить, обратившись к нотариусу. Нотариус – профессионал своего дела, поэтому, как показывает практика, нотариально удостоверенные договора купли-продажи практически никогда не возвращаются государственным регистратором незарегистрированными.
Вот, собственно, и все. Теперь можно получать ключи, врезать новые замки, делать ремонт, въезжать и праздновать новоселье!
